Chi phí ban đầu thuê phòng Tokyo: 初期費用 là gì và cần bao nhiêu tiền?

Cập nhật: 2026-10-11 · 7 phút đọc

Lần đầu thuê nhà ở Tokyo, nhiều bạn bất ngờ khi nhận bảng báo giá: tiền nhà chỉ ¥70,000 một tháng nhưng phải trả trước gần ¥300,000, thậm chí hơn. Khoản tiền lớn đó gọi là 初期費用 (chi phí ban đầu).

Bài viết này giải thích từng khoản trong chi phí ban đầu thuê phòng Tokyo, mức thường gặp, kèm ví dụ cụ thể để bạn chuẩn bị tài chính trước khi đi xem phòng. Lưu ý: các con số dưới đây là mức tham khảo thường gặp, thực tế thay đổi theo từng căn và từng công ty.

初期費用 là gì?

初期費用 là tổng số tiền bạn phải thanh toán khi ký hợp đồng, trước ngày nhận chìa khóa. Với căn hộ thông thường ở Tokyo, tổng số này thường vào khoảng 4–6 tháng tiền nhà. Có căn thấp hơn (không tiền lễ, không tiền cọc), có căn cao hơn (nhiều phụ phí).

Giải thích từng khoản chi phí ban đầu

敷金 (shikikin) – Tiền cọc

Thường là 0–2 tháng tiền nhà, phổ biến là 1 tháng. Đây là khoản đặt cọc để bảo đảm. Khi chuyển đi, chủ nhà trừ tiền nhà chưa trả và chi phí sửa hư hỏng do người thuê gây ra, phần còn lại được hoàn trả. Hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường về nguyên tắc không phải do người thuê chịu, nhưng điều kiện cụ thể ghi trong hợp đồng.

礼金 (reikin) – Tiền lễ

Khoản tiền "cảm ơn" chủ nhà, không được hoàn trả. Thường 0–2 tháng tiền nhà. Ngày càng nhiều căn để 礼金 bằng 0, đặc biệt ở những phòng muốn cho thuê nhanh.

仲介手数料 (chuukai tesuuryou) – Phí môi giới

Trả cho công ty bất động sản đã giới thiệu và làm hợp đồng. Theo luật kinh doanh bất động sản (宅地建物取引業法), tổng phí môi giới cho một hợp đồng thuê tối đa là 1 tháng tiền nhà cộng thuế tiêu dùng. Trên thực tế nhiều nơi thu đúng 1 tháng + thuế, một số nơi thu nửa tháng hoặc miễn phí. Nếu bạn thuê trực tiếp từ chủ nhà hoặc đơn vị vận hành, sẽ không phát sinh khoản này.

保証会社 – Phí công ty bảo lãnh

Nếu căn hộ yêu cầu dùng công ty bảo lãnh, phí lần đầu thường khoảng 50–100% một tháng tiền nhà (thường tính trên tiền nhà cộng phí quản lý). Sau đó có thể có phí gia hạn hằng năm hoặc phí hằng tháng, tùy công ty. Xem thêm về bảo lãnh tại bài thuê nhà ở Tokyo không cần bảo lãnh.

火災保険 – Bảo hiểm hỏa hoạn

Hầu hết hợp đồng thuê yêu cầu mua bảo hiểm cho đồ đạc của người thuê và trách nhiệm bồi thường cho chủ nhà. Mức thường gặp khoảng ¥15,000–20,000 cho 2 năm với phòng một người.

鍵交換費 – Phí thay khóa

Để an toàn, ổ khóa thường được thay mới khi có người thuê mới. Mức phổ biến khoảng ¥15,000–25,000, tùy loại khóa.

前家賃 và 日割り家賃 – Tiền nhà trả trước

Bạn thường phải trả trước tiền nhà của tháng tiếp theo (前家賃). Nếu dọn vào giữa tháng, bạn trả thêm tiền nhà tính theo ngày cho phần còn lại của tháng đó (日割り家賃). Vì vậy ngày bắt đầu hợp đồng ảnh hưởng khá nhiều đến tổng số tiền.

Các khoản khác có thể gặp

• Phí quản lý (管理費・共益費): trả hằng tháng cùng tiền nhà, cũng tính trong tháng đầu.
• Phí vệ sinh, khử trùng, gói hỗ trợ 24 giờ: một số công ty thêm vào, có khoản là tùy chọn. Hãy hỏi rõ khoản nào bắt buộc.
• Phí vệ sinh khi chuyển đi (退去時クリーニング費): có hợp đồng ghi sẵn số tiền cố định.

Ví dụ: căn hộ ¥70,000/tháng cần bao nhiêu tiền ban đầu?

Giả sử căn hộ ¥70,000/tháng (chưa tính phí quản lý), bạn dọn vào ngày 1 nên không có tiền tính theo ngày. Bảng dưới là ví dụ tham khảo với hai trường hợp thấp và cao:

Trường hợp thấp ở trên khá "đẹp"; thực tế nhiều căn rơi vào giữa hai mức này. Vì vậy, với căn ¥70,000, bạn nên chuẩn bị khoảng ¥280,000–420,000 cho trường hợp thông thường (4–6 tháng tiền nhà), chưa tính tiền chuyển nhà, mua đồ gia dụng, nội thất, rèm cửa, đèn và phí lắp Internet. Với người mới sang, những khoản "phụ" này cộng lại cũng không nhỏ.

So sánh: căn hộ thường, phòng thuê tháng và share house

Nếu bạn mới sang hoặc chỉ ở một thời gian, chi phí ban đầu của căn hộ thường có thể là gánh nặng. Phòng thuê theo tháng và share house thường đơn giản hơn nhiều:

Ví dụ thực tế với phòng của KICHI

Để bạn dễ so sánh, đây là chi phí ban đầu khi thuê phòng riêng tại share house Higashi-Nippori của KICHI, giá ¥70,000/tháng:

• Tiền cọc: ¥70,000 (1 tháng, hoàn trả toàn bộ khi chuyển đi nếu ở đủ kỳ hạn và không có hư hỏng)
• Tiền lễ: ¥0
• Phí môi giới: ¥0
• Phí công ty bảo lãnh: ¥0
• Tiền nhà tháng đầu: ¥70,000 (đã gồm điện, nước, gas, Wi-Fi)

Tổng cộng khoảng ¥140,000, phòng có sẵn nội thất, không phải mua thêm đồ đạc hay đăng ký điện nước. So với khoảng ¥280,000–420,000 của một căn hộ thường cùng giá thuê, đây là khác biệt đáng kể với người mới sang.

Mẹo giảm chi phí ban đầu

• Tìm phòng 0 tiền lễ, 0 tiền cọc (ゼロゼロ物件): nhưng đọc kỹ hợp đồng, vì đôi khi có phí vệ sinh khi chuyển đi cao hơn.
• Chọn ngày bắt đầu hợp đồng hợp lý: để giảm tiền nhà tính theo ngày.
• Tránh mùa cao điểm: khoảng tháng 1 đến tháng 3 nhu cầu cao, khó thương lượng.
• Hỏi bỏ các gói tùy chọn: như gói khử trùng, gói hỗ trợ nếu không bắt buộc.
• Bắt đầu bằng phòng có sẵn nội thất: share house hoặc phòng tháng giúp bạn tiết kiệm cả tiền mua đồ lẫn tiền chuyển nhà.

Nếu đang chọn khu vực, bạn có thể đọc thêm bài sống ở Nippori và Otsuka để so sánh giao thông và sinh hoạt.

Câu hỏi thường gặp

初期費用 là gì?

初期費用 (shoki hiyou) là tổng số tiền bạn phải trả khi ký hợp đồng thuê nhà, trước khi dọn vào. Thường gồm tiền cọc, tiền lễ, phí môi giới, phí công ty bảo lãnh, bảo hiểm hỏa hoạn, phí thay khóa và tiền nhà tháng đầu.

Thuê căn hộ ở Tokyo cần chuẩn bị bao nhiêu tiền ban đầu?

Với căn hộ thông thường, tổng chi phí ban đầu thường vào khoảng 4–6 tháng tiền nhà, tùy căn. Ví dụ căn ¥70,000/tháng có thể cần khoảng ¥280,000–420,000. Hãy luôn xin bảng báo giá chi tiết trước khi ký.

Phí môi giới (仲介手数料) tối đa là bao nhiêu?

Theo luật kinh doanh bất động sản của Nhật, tổng phí môi giới cho một hợp đồng thuê không vượt quá 1 tháng tiền nhà cộng thuế tiêu dùng. Nhiều nơi thu đúng mức tối đa này, một số nơi thu thấp hơn hoặc miễn.

Tiền cọc (敷金) có được trả lại không?

Tiền cọc được dùng để trừ tiền nhà chưa trả hoặc chi phí sửa chữa hư hỏng do người thuê gây ra khi chuyển đi. Phần còn lại được hoàn trả. Điều kiện cụ thể ghi trong hợp đồng, nên hãy đọc kỹ và chụp ảnh tình trạng phòng khi dọn vào.

Thuê phòng tháng hoặc share house có rẻ hơn không?

Chi phí ban đầu thường thấp hơn nhiều vì không có hoặc có ít các khoản như tiền lễ, phí môi giới, phí bảo lãnh. Tuy nhiên tiền thuê mỗi tháng của phòng tháng có thể cao hơn căn hộ thường, nên hãy so sánh tổng chi phí theo thời gian bạn định ở.

Có thể thương lượng giảm chi phí ban đầu không?

Đôi khi có thể, ví dụ xin giảm tiền lễ hoặc ngày bắt đầu tính tiền nhà, nhất là với phòng trống lâu hoặc ngoài mùa cao điểm (khoảng tháng 1 đến tháng 3). Kết quả tùy chủ nhà, không có gì bảo đảm.